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桑建:中央厨房产业园区建设的路径与关键步骤

江雨荇 · 2019-04-03 17:58 来源:红餐

4月2日,由众联(中国)中央厨房研究院、红餐网、上海博华国际展览有限公司主办,深圳餐北斗供应链管理有限公司协办的全国首场聚焦“中央厨房”的高峰论坛在上海隆重举办。现场400多位嘉宾就餐企要不要建中央厨房进行了分享讨论。

据悉,中央厨房建设与发展高峰论坛属于第二十八届上海国际酒店及餐饮业博览会(HOTELEX上海展一期)的重要组成部分。此次,HOTELEX Shanghai总体展出面积达23万平方米,2500家优质展商、30多场行业赛事及论坛。为酒店、餐饮、咖啡、冰淇淋、烘焙、酒吧、会所以及商超零售业等提供一站式专业采购平台,超过15万专业观众洽谈采购。

红餐网作为主办媒体为大家对论坛的精彩内容进行整理报道。

桑建:中央厨房产业园区建设的路径与关键步骤

扬州大学食品科学与工程学院博士桑建带来《中央厨房产业园区建设的路径与关键步骤》的精彩主题演讲,以下是演讲实录:

在我过去的10多年工作当中,一直在和中央厨房打交道。当你决定或者想要建一个中央厨房的时候必然会遇到一个话题,就是在什么地方建,无论是3千、5千的厂房,必然会遇到一个园区建设的话题,所以今天下午跟大家汇报在过去的一年当中,我们在几十个想建中央厨房、在选址过程中遇到的一些问题,希望这些内容给大家一些参考。

中央厨房的园区进入三部曲之一:计划

“园区进入的三部曲”,分为计划、选址、建设三步。从计划这个环节,准备区建中央厨房,或者已经做好了前期的市场评估和预算,要做哪些工作?三要素:

1.明确的生产目标和预期,包括了你要建什么内容、规模、时间节点、产能和服务,我们很多的企业最初的时候并没有思考很清楚,很多来园区的企业,选址的部门,到处去看,看到一条马路旁边有一个土地的时候,你看哪些信息,和你未来要建的中央厨房之间是什么关系,是不是能匹配?都需要我们做好生产目标和预期的工作。

2.区域及载体,是选择一块土地还是厂房地是食品工业用地还是物流用地?

3.了解投资与回报,在园区的投资或者工业用地当中有一个很明确的术语:“落地投”,你要测算在有效的空间内要投入多少资金,这个不仅仅是你自己要预算钱够不够,未来是不是能够盈利,政府部门或者是土地拥有部同样要关注你给我土地所带来的贡献,所以投资和回报,其中有用工的问题,给这个区域带来的就业的增长,给这个区域产业带来的附加值,还有纳税以及最终自己的利润,如果这三方面的问题没有考虑好的话,你可能还没有进入到选址的地步。

桑建:中央厨房产业园区建设的路径与关键步骤

这三个东西最终体会在三个报告上:

1.项目建议书(投资建议书)。想干什么,大概要投多少钱,多长时间把它建成,建成以后产生多大产值,这个产值带来多少就业,对于地方的税收的增加和自己的利润,这是最早最简单的结构,选址之前还会关注可行性研究。

2.可行性研究、可行性报告。延伸到你所投资的行业是不是具有前景,有的企业会说投资是我的事情你关心那么多干什么?我失败了赔的是我,其实不然,不光是自己关系投资项目是不是盈利,政府部门和土地管理部门同样会去关心,这块地给你以后,两年以后是建成还是荒废,现在最大的机会是闲置的土地资源,有很多的企业,河南有一个园区,90%的地方都是闲置的状态。我们在过去的10年当中,很多的数据显示,中央厨房不仅仅没有提高产品品质、安全和降低成本的作用,反而成了负担。

3.设计任务书。很多企业10~20%是自己在用,80%是浪费,4亿建成中央厨房,每天完成10~15万份的盒饭,但是只有8000~1万份,如果我们不做好可行性建议、项目建议书的话,都是非常盲目的。

案例,这是去年在安徽做中央厨房生产项目。一般我们会做这企业的介绍、项目介绍、需求。我们在接到项目的时候必须要详细了解现有的企业的成本时间、注册资金的情况,经营的范围,特别是上一年的营业收入、员工的情况,纳税的情况,以及在行业的影响力和地位,也包括未来企业会朝哪个方向发展,我们在座的企业会问,关心我纳税干什么?关心我上一年的营业额干什么?如果你不具备承载能力,我们这个企业在合肥的时候,提出来要300亩地,你有这个钱去建吗?能盈利吗?不能盈利,浪费土地资源,造成企业大量损失。所以我们一开始要关注这些信息,这其实并不是内部数据,而是建中央厨房的初始依据。

我们园区更关心投产以后能够产生多少产值,能够带来多少税收、能够带动多少人就业。10多亩的地能够产生5亿的收入、3000多万的纳税,这就是非常好的,在一个很小的10多亩的载体,给地方政府带来了很大的回报,这样的企业是我们最关心的。如果这些都做不到的话,就很有可能成为一个不受欢迎的项目。

北京周边,要想拿一块地下来是非常艰难的,几乎现在少于5亿投资的项目政府都不爱去看,根本就不需要,很多需要二三十亩的项目,已经等待超过两三年仍然没有获得批准,很多的中央厨房和一些食品企业都要离开主城区,周边的土地资源是很有限的,所以这样的投资内容,都是判断一个项目能否进入园区的很重要的方面。

除了投资方面,还会关注技术含量,还会判断你的生产流程是不是具有先进性,同样欢迎具有先进技术的高科技企业,餐饮企业的高科技企业很少,我们的专利、知识产权的内容,在餐饮企业当中是少之又少。

还会关注每个时间节点,这个项目什么时间建成,从签约谈判到建成中央厨房,大概多少个时间节点,要多少步骤,首先在去考察之前就需要完成这些信息的准备和收集,这样对方才能给你完成相应的载体的体会,要不然你站在马路边看不出来哪些区别,是不是符合你的需要。

在投资当中,同时还需要关注你的投入是怎么拆分的,土地、基建、其他,无形资产都需要关注,100亩地能建多大的厂房,1.2的容积率,8万平米,怎么去建,哪些是厂房,哪些是仓库,哪些是办公区等等,把这些事情搞清楚了,才有可能再往下走。这是一个模拟架构,不一定是准确的,你需要细化在投资报告中,你的办公建设成本占多少,生产线是多少条,每条生产线是多少费用,以此来判断你的项目的真实性和可行性,承诺的达不到就是违约的问题,所以前期的计划中都这么细化,这个时候才会进入到选址。

中央厨房的园区进入三部曲之二:选址

选址:总结为门当户对,知根知底,你情我愿,喜结连理,才会开花结果,选址的时候要有产业基础的园区,所以是门当户对。

知根知底,要了解这个园区的基本配套条件,园区也会了解我们企业的经营状况,未来的发展方向是不是能够承载这个的项目,这两条都相互匹配才会进入谈判阶段,这个时候就是土地价格的问题。

你情我愿,很多时候可能会出现虚情假意,我可以给你承诺很多东西,比如说去年有一个项目,衢州的一个县级市,地方政府承诺企业0地价,提供100亩地,国务院文件是严禁0地价转让土地,这是不可能的,这是严重的国有资产流失。政府为了你来投资,完成GDP,等你来了以后,你开始搞设备了,你设备进场了,就让你办证。企业自身,承诺给你投2000万。这当中一定是要你情我愿,才能喜结连理,最后才能开花结果。

如果前面三项不是门当户对,知根知底,不是真正的你情我愿,即便是拿到了土地,开始在建设,也有可能会退出。因为有要求三五年就要土地交付,不能土地闲置。

(一)企业选址的关键要素

1.区位与交通,尤其是我们冷链配送的,过去在周边150公里作为配送半径,现在是延长到300公里,因为我们的交通更发达路网更通畅。以南京为例,南京最长的距离是150公里,达到武汉,以南京市为中心的范围内网点基本上都覆盖。今天有一家企业要求1小时之内工厂到达高铁站,这个高铁站必须要有通往城市的主要线路,否则就不会选址。

2.基础配套(水电气),中央厨房很多都需要蒸汽,不是每个园区都有蒸汽。

3.产业配套(上下游)。

4.政策配套(扶持)人才政策、土地的补偿政策等。

5.人力成本。

6.园区服务。这些都是很关键的,在建设以后会涉及到物业服务、行政管理、环保、消防的问题,园区成熟不成熟,取决于服务是不是配套,必须建立在公共服务的平台上。

桑建:中央厨房产业园区建设的路径与关键步骤

(二)政府招商的关注要点

1.环境影响。

2.投资强度与税收,150亩的土地要达到3~5亿才能达到要求,河南的一些企业,能做上数千万的营业额但税收都不到10万块钱,因为它面对的是小散户,通过微信就能完成支付,不需要开票,税收一定要规范运行。

3.承载力,企业到底能不能实现你的说法,有一个最基本的判断,今年的营业额一共是5亿,要投入10亿的项目是不太现实的,或者是只有2000亩的厂房,建成10万亩的厂房也是不可能的,慢慢做预留和拓展的空间,不可能从2000平米突然变成10万平米,因为不具备这样的承载能力。

4.产业拉动与就业。

5.知名度和行业影响力,这右边的四家企业是产业园企业,海底捞、稻香村,都是一些知名的企业,这些企业是非常受欢迎的。相反一些企业,资料报过去,企业也认同地块,但是政府过不去,因为政府就是20万不到的厂房,就希望更好的企业进来。

6.建设周期。拿完这个土地,什么时候投产,什么时候能产生税收是政府比较关注的话题。

案例,在和企业提供的材料过程当中,这是和县的产业新城,关注的话题,整体的介绍,整个城市的基本的情况,基础配套,高速的位置的问题,出口的位置,直接影响到决策。第二方面,需要关注产业集群,和县,产业集群,门当户对,南京有一个企业,是做抽纸的企业,进到和县经济开发区,经济开发区定位的是智能装备的园区,造纸的企业过来,虽然很好,但是不符合产业规划,所以产业功能规划是很重要的话题。

桑建:中央厨房产业园区建设的路径与关键步骤

(三)园区现有的承载能力

关于现有的承载情况,能不能承载我们的项目?比如说在和县的经济开发区,全是智能装备这类的企业在里面,一个造纸的企业不需要。相反在这个园区,是食品园区,以农业和食品加工为主题,中央厨房的一些项目规划在这儿,同时相应的配套,比如说蒸汽、集中排污等等。

产业基础,除了土地以外,还有一些标准化的厂房,这些厂房是不是符合我们的需要,它的承重、电、集中排污相关的话题都是我们需要提前关心的。

除此以外,还需要关注政策配套、生产配套,比如说和县的房租是7块钱一平米,但是地方政府会提出来税收不能少于10万的税收,工业用水、工业用电,气和劳动里成本,我们的企业都会关注这些细节性的话题。

生产配套,比如说污水处理厂有没有,天然气、电力都是必然要考虑的生产配套的基本的话题。

产业配套,区域是不是具备这个资源,按原材料采购,离它三五十公里以内有没有相应的大型的采购市场,这是我们关心的话题,我们的上下游,尤其是上游的农业是不是发达,这样可以降低原材料成本。

人才配套,对于吸引人才给了很多的配套政策,董事长是二级教授,政府会给出很多的政策,包括在团队当中涉及到研究生以上的人员的住宿,公司的启动资金,因为是高新项目,更受地方政府欢迎。企业高层次的创业人才计划,这些政府都会有相应的政策,你在了解的时候也必须去关心,否则的话可能会因为帮扶不到位而有所损失。

政策配套,这些钱是我们的利润点所在,你拿完土地拉倒,不关心土地,只管买了地,至于政府有什么支持,这些都不关心,这部分是收入的部分,你不关心的话就亏了。

生活配套,将来员工怎么办,距离太远了,也会影响到生活配套,住宅的问题?医疗教育等等,也得去关心你选的区域是不是具备这样的条件。

中央厨房的园区进入三部曲之三:建设

关于建设,一旦确定了这个地方,喜结连理之后就进入了建设阶段。建设阶段分为4个环节,入区前、入区后,建设施工、投产。

桑建:中央厨房产业园区建设的路径与关键步骤

这是拿完土地之后的示意图,签定协议之后,注册公司,完成召开挂,规范程序一定是先完成土地招标,办好建设许可证、土地许可证,合法合规开工。除了土地手续以外还有相关的一些手续,从公司注册开始,基本上每个园区都要求在本地注册一家公司,因为税收在这个地方。之后是立项备案,建设项目的环评和审批,工程建设。

如果是土地的话,至少需要6个月的时间才能完成,有一个企业想在北京投产,说明年上半年要投产,到现在都没有确定选址,这是不可能完成的,因为前面的手续都办不完,因为中间至少需要6个月,如果土地指标不匹配的情况下,6个月都办不完,拿地建厂是非常烦琐复杂的过程。

园区建设的基本性的指标,比如说容积率不小于1.2,工业用地和住宅不一样,10亩的土地怎么也要建到8000平米,甚至1万平米,这些都在工业设计当中,设计院会帮大家设计好。你需要关心的是厂房到底有多少面积可用,很多企业一开口就是50亩地,如果是2万平米,20亩地就足够建到2万平米,不需要50亩地,所以工业用地当中,层高不超过24米的情况下,或对层高没有要求,是可以多层建筑,有效利用土地资源完成项目建设,这是我们在园区建设中的基本的要求。

这三个部分,从计划到选址到建设,是生产经营独立的领域,希望各位在选址的过程中,这些信息对大家有所帮助,谢谢各位。

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