因为是奶茶店房租就要涨4万 茶饮业的无奈
· 2019-10-10 12:08:17 来源：中国饮品快报
这是一个茶饮连锁老板讲的真实故事。
一个加盟商准备开店，和房东谈好了房租，可当房东得知他是做奶茶的时候，坚决要在原来的基础上增加每年4万元的房租。原因很简单，因为他觉得这年头奶茶店很赚钱，所以房租就该多收。
最终，这个加盟商咽不下这口气，去了其他地方重新找铺面。
为什么房东会觉得奶茶店很赚钱，这里还要再讲一个故事。
2009年左右，国内某大型商圈，一茶饮品牌为了拿到该地段的黄金铺面，与几个服装店老板竞标，最终一个30多平的铺面，他们用60万拿到。但同一条街稍微靠里的门面，当时的年租金仅20万。
经过该事件后，当地不少房东都知道了奶茶店老板出手大方，认为这行业好赚钱。而当时服装、小饰品等零售、百货行业竞争激烈，餐饮业需大铺面，商圈内一些20-30平米且禁止油烟的商铺常常成为奶茶店老板的“囊中之物”。
品牌为了好位置不惜加租金，一边是房东认为做奶茶的有钱不断狮子大开口。一来二去，不少商圈、步行街的房租被抬到了“天价”，故事中的那个商圈，同类地段在一年后，房租飙升至了最高100万/年。
这样的事情，在2013年后开始升级。
2013年，受电商冲击，传统的鞋、服装等行业开始走下坡路。而此时，在商场、步行街中成为新“排队王”的奶茶店，受到这些老板们的关注。或加盟或代理，由于有经商经验、商铺资源，入行后成功率极高。
这些“财富神话”让不少小白蠢蠢欲动，用了可能高出别人一倍或两倍的房租入了局。但进来后却发现，生意并不是想象中的好。经营几个月或一年后，只得忍痛转让。
曾问过一位转让费30万元的奶茶店老板，为何转让费这么高，他的回答很直白“我没赚到钱，得找人补回来啊！”但就是这样的转让费，在讲价不多的情况下，被着急找铺面的“新人”接手。
而这位“新人”高价接盘的勇气就如电影《大腕》中的那句台词一样“只选贵的，不选对的！”在他眼中，敢要这么多转让费的位置，必定不会差。要少了，心里反而有些不安！
2016年，新茶饮时代让商场再次成为奶茶店的主要争夺战地。而与此同时，不少品牌则深耕校园、区域，然后下沉至三、四线城市甚至到县城、乡镇中去。这也就是我们常说的“农村包围城市”，在这一策略中，诞生了大量在当下门店数量过千的茶饮品牌。
这种情况下，造成了奶茶店在2018年的覆盖率达到历史以来最高，当年的统计数据是47万家，而据2019年的统计数据来看，虽然有大量店面倒闭，其增长率依然达到了20%。高速的增长，是否意味奶茶店在未来几年内无处可开？
这是北京、上海、成都、南宁四城的奶茶店数，与平均多少人拥有一家奶茶店的数量。最高值为南宁，约1006人拥有一家南岔店，而北京最少，2074人拥有一家奶茶店。
仅从数字看，奶茶店还远远未饱和，如果所对应的人数每3天消费一次，一次消费10元，那么南宁的奶茶店每天大约有3353元的营业额。而北京的奶茶店营业额则高达6913元。
但，我们需要认清两个现实：
1.拥有人数不等于顾客数
奶茶店的主力消费人群是15-35岁之间，以人均寿命70岁计算，这一消费人群不到1/3。也意味着依次计算，南宁一家店的目标顾客数大约只有330多人，而这些消费者3天消费一次，则营业额只有1100多元，北京则只有2300多元。
2.大量的竞争对手存在
当下，主流商圈、高校、步行街、社区能开奶茶店的几乎都开满了。能够开上一年且盈利的，只会有两种情况，一是周边竞争对手少或者没有。二是生意远超其他家。
我们在商圈常看到的景象是，几十家奶茶店，排队的只有2-5家，其他的则生意平平，甚至无人问津。
这也就表明，在大家公认的成熟商圈开店，除非你能成为全场焦点，否则基本上就是走上亏本转让的路。
一位茶饮连锁负责人介绍，从2015年计算，商场的房租上涨30%。这一根据源于主流商场的租金递增为8%。除此外，人工的涨幅也较大，约20%左右。因目前整个行情的原因，转让费相较2015年几乎没什么变化，部分地方有所降低。
为了拓展，他们的重心也放在了下沉“乡镇”，以及一些新的区域，比如学校的宿舍区、新开发的商住区。虽然这些区域人流量不如成熟区域多，但竞争少，存活率会高出很多。
而商场、步行街则将是各大成熟品牌扬名立万的“名利场”。创业型单店或微小连锁进入，几乎是石沉大海。
这一说法并非危言耸听，在这些地方竞争需具备两个因素：
一是知名度。 知名度源于品牌数量及品牌所存在的时间所带来的影响力，现在一些区域品牌全国扩张时，所采用的“多店齐开”与各种线上推广的目的，就是为了知名度。
二是资源、资本的比拼。 品牌之间的战争已不再仅仅是产品、营销的争斗，而上升至了原料采购、物料配给、线上推广、加盟商线下促销补贴等各个环节。换言之，没有采购量、没有推广费用的预算，这个持久战不好打。
具备这两个因素的品牌，要么是多年耕耘积累了丰富经验和基础的加盟体系，要么是以资本助力快速创造出的直营总部。体系也好、总部也罢，在各自的阵地上与其竞争对手“斗法”。
而参与此次斗法的不仅仅是两个我们熟知的群体，还有第三方势力。
这张图片中的店售卖的是热狗，但同时还有多种茶饮出售。而其背后东家是双汇，这代表着小吃与茶饮业又多了一个有背景的竞争者。
有背景的不仅是双汇，蒙牛在南京开了一家奶茶店，并计划2020年全国拓展。苏宁则以孵化出一个茶饮品牌，依托苏宁小店从重庆向外扩张。而茶颜悦色则与盒马鲜生牵手开店，这一消息后，全国有近2万家店的正新鸡排也进驻盒马鲜生，形成品牌与品牌之间的深层次互动、资源互补。
这些都意味着，新的茶饮单店或茶饮品牌所面临的对手越来越多、越来越强。
或许你仍可以拿重金去拿到一个好位置开店，但用什么去保证在万千对手中七进七出后仍屹立不倒，才是现如今开店需重点思考的问题。
过去的好位置是人流多，现在的好位置则需要加上一条“竞争少”。而竞争少则包含你比对少强，以及该位置没有多少奶茶店竞争两层意思。
但，现在这样的好位置越来越少。未来，能保证开店盈利的将只剩在某方面或多方面优于对手，否则只能成为茶饮大战中的牺牲者。
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