年度总篇

百强城市、百强商圈、百强人气购物中心，赢商研究中心以“商业力”为度量单位，勾勒出中国商业的经纬线。

在这个商业能量聚合的坐标轴上，商业准1线城市排位战角逐激烈。从2021到2024，十城之中，郑州、长沙、天津、宁波、沈阳你追我赶。

商业1线城市，则是超级商圈集大成者，2024年度最顶尖的TOP30商圈，它们占了19席。商业1线城市，亦是人气商场最强舞台，撑起2024人气商场TOP100半壁江山。

从城市、商圈到商场，从宏观、中观到微观，我们的研究对象逐渐具象鲜明，且呈现出“主题式特征”。

1、轻资产十年祛魅，不是躺赚的"金钟罩"

十年前喊着"轻装上阵"的商业地产商们，突然发现轻资产不是躺赚的"金钟罩"，而是需要真功夫的"铁布衫"。

一年新开业141个项目，存量调改是主因

据赢商研究中心统计，2024年，国内新开业轻资产商业项目141个。

以2015年为国内商业地产轻资产的起点，每年新开业轻资产项目数已从两位数升至三位数，且近4年稳定在140个左右，显示出轻资产模式的强大动力。

具体看，有三大突出特征：城市落位，谨慎下沉；民企是中坚力量；调改项目当道。

50+ 项目发生管理方变更，近半管理方是头部商管企业

超140的新开业轻资产项目的同时，亦有是一大批项目变更管理方。据赢商研究中心不完全统计，2024年，超过50个项目变更管理方，其中头部商管企业项目占比约50%，轻资产模式已进入重新博弈期。

市场持续洗牌，轻资产模式到了关键博弈期

据赢商大数据统计，2020-2022年是商业轻资产签约项目数最多的年份，每年数量达100以上（含集团托管，即非完全第三方）。特别是2021年，在经济预期全面向好的情况下，轻资产的热度快速上升，拓展规模明显。

因此，2021年、2022年的轻资产合同在2024年、2025年迎来租金跳增期，头部企业多数采取第二、第三、第四年租金跳增的方式，整个行业面临着博弈的重要关口。

一方面，“一拍两散”是极端，重订条款成优选；另一方面，业主方渐趋成熟，商管赋能效果减弱。

展望未来轻资产行业，2025仍在博弈期，管理方变更项目数量仍然较多，但到2026、2027年，随着行业的更加成熟、商务条款的重新厘定，轻资产会迎来一个新的平衡期。

2、大宗交易：“精耕细作”，关注资产可塑性

收并购市场上“猎手”与“猎物”身份转换，资本方不再迷恋地段神话，更看重"资产可塑性"——就像赌石高手，专挑有潜力的"璞玉"。

万达“卖卖卖”不停，新华保险是最大买家

据赢商研究中心统计，2023年以来，有公开报道的大连万达商管出售项目股权达到25个；珠海万达商管则为退出轻资产管理，包括退出佛山顺德万达广场、厦门湖里万达广场、厦门鹭港万达广场、南宁城西万达广场等。

收购方以险资为主，新华保险是最大的买家，此外还有阳光人寿、大家保险和横琴人寿。万达虽交出了以上项目的所有权，但大都保留了运营权，这是近几年万达进行轻资产化管理策略的正常工作进展。

印力出售两项目，与GIC合作资管平台

2024年，印力将其持有的南翔印象城MEGA项目48％的股份、松江印象城48%股份售予新加坡政府投资公司（简称GIC）。交易完成后，GIC分别持有两个项目98%股权，印力保留下2%股份及项目的运营管理权。

无疑，GIC获得了两个成长期项目的未来现金流和资产增值权，同时强化了中国本土化合作，稳固商业地产资管新生态。

雅戈尔买银泰百货，逆势加仓将进行重估规划

银泰百货作为商业地产本身具备投资价值，而雅戈尔作为品牌公司，出资收购后，将进一步对资产进行重估规划。未来这些资产将如何重新规划落位，调改，如何与雅戈尔更好地产生协同效应，是业界关注的重点之一。

虽然2024年零售商业地产领域整体的大宗交易数量并不多，但大单交易格外令人注目。一是资产包巨大，如银泰百货、多个万达广场等，二是市场上的核心标杆项目进行交易，且显示出当前零售商业地产的几大特点：

风险偏好保守，头部项目才能够顺利交易。

典型买方市场，由金融机构主导。

产业整合仍在持续，零售商业地产是核心消费基础设施。

3、7大消费REITs涨势稳定，行业发展日趋成熟

2024年，国内7只消费基础设施REITs完成上市发行，底层资产涉及购物中心、社区商业、奥特莱斯四种业态。上市后，底层资产均做了积极的调改提升，出租率和租金收入维持稳定，并全数在二级市场上获得了良好的涨幅。

出租率整体均超95%，二级市场全数走强

截至2024年末，7只商业REITs整体实现收入增长，出租率均高于95%，显示出较强韧性。二级市场上，7大REITs价格整体上涨，其中华夏华润商业REIT、华夏首创奥莱REIT、嘉实物美消费REIT涨幅超过20%。

加强品牌调整、策划破圈活动，挖掘消费者新需求

上市之后，各消费REITs均保持较高的积极性，纷纷通过优化品牌组合、深化空间运营和举办营销活动等，提高客流及消费转化，提升客户满意度及黏性。

4、奥特莱斯：下沉市场占位，明星项目扩容

进入2025年，奥莱依旧是商业市场的关注重点。

规模化连锁玩家，一如砂之船、杉杉们，占位高线城市，下沉市场竞争白热化。明星范标杆项目，守住客群，有限扩容，一如上海青浦百联奥莱瞄准“亚洲第一”，全国最大比斯特购物村三期开建。

下沉市场成主战场，二线省会奥莱"贴身肉搏"

过去六年，每年新开奥莱项目落地最多的是商业二线、商业准一线城市。尤以商业二线城市为甚，年均占比超20%，最高超45%。

而商业准一线城市近两年上扬趋势明显，这一批二线省会城市们成了奥莱争战新主场。地方政府亦将大型奥莱视作商业新地标，郑州杉杉奥莱落地带动周边地价三年上涨83%。

逐鹿下沉市场，砂之船、杉杉一轻一重

以在营项目数和总商业面积计算，砂之船、杉杉商业是国内奥莱规模前二的企业。两者均以较快的扩张速度、聚焦非一线的区域中心城市出名，但扩张、经营策略却并不一致，前者更倾向于轻资产运营，后者着重于重资产自持。

2024年，砂之船乌鲁木齐项目开业，令其总在营项目数达到18家；而杉杉商业靠着一年内连开成都店、郑州二七店、大连店和合肥店4个项目，总在营项目数达20家。

"明星项目“越做越大”，注重增加体验业态

与砂之船、杉杉商业的决策不同，百联、佛罗伦萨小镇等选择强化明星项目，2025年这一趋势将更加显著。

一线与核心二线城市的标杆奥莱正通过扩大面积规模，引进更多新兴的潮流、运动品牌以扩大客群。另一方面，更大的面积还可以增加更多样的餐饮和娱乐业态，从而强化“微度假”功能。

开发商的体量扩容亦能换取政策支持，如成都时代奥莱二期扩建时获得容积率奖励。这种“以规模换资源”的逻辑，推动项目进入“越大越强”的循环。

据赢商研究中心统计，2019年至2024年，国内每年新开奥莱项目平均体量波动上升，于2024年超过11万㎡。这种“巨无霸化”趋势，既是商业地产对消费需求的回应，也是行业迭代的必然选择。

5、高端商业，M型波动，东部向中部“转移”

过去五年，高端商业走出了一条急峰急谷的波动曲线。与之相呼应，国人奢侈品消费额度勾勒出一条“M型曲线”，心态和情绪的变化则经历了四连环：恐慌性冰点——报复性升温——两极分化——不确定性回落。

从地区变化看，2020~2024年，新增高端商业体不再一味偏爱传统的华东地区，而是明显向华中、商业二线城市城市转移，积极试探非核心城区的未成熟商圈。

高档商业项目五年新开13座，奢品消费呈现M字型

2020~2024的五年间，累计新开13座高档商业，商业体量共计190.16万㎡。单个项目体量划分为三档：10~20万㎡是主力区间，占比38.5%；10万㎡及以下，略超三成；大于等于20㎡，也有23%。

高端商业探索新区域，品牌开关店出现分化

在奢侈品消费五年情绪曲线下，新增的高端商业在区位选择出现了不同，开始进入一些原本不常被关注的省会城市。而在品牌方面，品牌在高档商场的拓店的态度逐渐谨慎，国内的高档商业玩家开关店比整体趋势步步下滑。

高档商业地震式调改，增加餐饮和大众化业态

据赢商大数据监测，52座高档商场过去四年累计新开7776家店、新关7135家店，整体开关店比1.08。开关店比波动下滑，四年分别为1.21、1.05、1.19、0.92。

其中，2024年全国高档商业经历地震式调改，“两高一低”现象明显：新开门店2051家数创三年新高，新关门店数2219家，创四年新高，而全年开关店比为0.92，创四年新低。对应的2024年全国重点27城600+样本购物中心平均空置率创四年新高，其中超半数城市空置率环比上升，13城空置率高于27城平均值。

6、非标商业，从小众走向大众

通过商业地产人的持续探索、试错，非标商业的“标”如今越来越清晰：融合在地文化、拥有一定数量的先

主理人品牌、具有社群运营力和用户共情力、空间形态打破规则范式等。另一方面，“非标”商业成了城市更新焕新升级的重要方式之一。

不过，非标商业的挑战也有目共睹：租赁面积受限、掉铺快、租金收入不及传统盒子；对团队结构和运营能力的要求更高；每个项目拥有独特性而难以复制，经济账比普通项目难算多了，因为，不少非标商业都面临“赚吆喝但赚钱难”的尴尬。

没有明确定义的非标，存量时代的破局之道

目前，行业对“非标商业”没有明确的定义。凡在空间形态、场景营造、业态组合、运营模式等维度创新的商业项目，都可以称之为非标商业，各项因素兼而有之者也不在少数。

供需共促，非标商业集中现身高线级城市

供给端和消费端的双向作用促成了非标商业兴起，它们越来越多地出现在商业结构丰富、商业存量更多、消费者更开放包容的商业高线城市，比如上海、深圳、成都、北京等。

7、调改观察，万象城/大悦城/龙湖天街各有招

据赢商研究中心观察，万象城、大悦城、龙湖天街等连锁产品线购物中心的调改趋势有以下四点共性：

品牌业态升级

押注高能级品牌、首店经济，以稀缺性和独特性抢占市场先机；规划高热度片区（如二次元、户外运动、休闲餐饮等），增强空间活力。

场景体验革新

打造主题化场景，增强空间叙事性与氛围感；从封闭式“盒子”到开放式空间（充分利用户外广场、屋顶空间），提升游逛舒适度。

精细化会员运营

升级会员专属空间，深化会员服务

建筑与空间形态迭代

改造建筑外立面、动线设计，提升视觉吸引力与空间效率。

（本文转载自：赢商网）