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一店老板起诉房东要求减租,法院判了!

侯其锋 · 2020-04-30 09:36 来源:红餐网

疫情仍在持续。餐饮业收入减少,租金却要继续缴纳,“减免租金”依然被餐饮经营者关注。

江西一门店经营者与房东协商减免租金未果后,提起了诉讼。近日,法院对这一案件宣判,认为疫情属于不可抗力,出租房应减免承租人的租金。

一店老板起诉房东要求减租,法院判了!

法务君多次讲述,减免租金是有法律依据的,餐饮老板们可以向物业方申请;即使走到起诉这条路,大部分餐饮经营者也有两个有利条件。

法院宣判,租金减免  

黄某自2018年8月1日起承租邱某店面从事理发行业,租赁期限3年,每月按期缴纳租金1600元。

1月24日,江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。黄某响应抗疫号召,自觉服从抗疫大局,自月24日起关闭理发店,暂停营业。

直到2月22日,此门店才回复营业,在同邱某沟通减免停业期间部分租金无果后,于3月3日向邱某支付了2、3月份租金3200元。3月4日,黄某向江西省黎川县人民法院起诉,要求邱某减免疫情停业期间部分租金700元。

黎川县法院认为新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件,不可预见、不能避免、不能克服,系不可抗力,因此导致合同一方无法履行合同,遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任 。执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任,而由此造成的损失,根据公平原则双方均应分担根据不可抗力免责规则。

经调解未果后,判决邱某减免黄某疫情停业期间部分租金700元  。宣判后,双方均未上诉。

最高法支持适用不可抗力  

4月20日,最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》中,明确要求依法准确适用不可抗力规则。

其中规定:人民法院审理涉疫情民事案件,要准确适用不可抗力的具体规定,严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷,符合不可抗力法定要件的,适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理 ;其他法律、行政法规另有规定的,依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的,应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。

《中华人民共和国合同法》

第一百一十七条  不可抗力

因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条  不可抗力的通知与证明

当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。


法务君曾多次讲述,根据以上法律条文规定,以下两种情形可以免除全部租金:

第一,政府统一要求停业的;

第二,房东(主要是购物中心)部署停业的。

另外两种情形,承租人可以与出租方协商减免部分租金。

第一,房东(主要是购物中心)统一调整,缩短营业时间的;

第二,餐饮企业自行歇业或者减少营业时间的。

受到疫情影响的餐饮经营者,在面对租金问题时,首先可以与出租方协商减免租金。如双方通过协商后能够达成一致的,应签订《补充协议》作为原《租赁合同》的补充合同就具体减免数额进行约定,以免在租赁过程中产生争议。

两种理由,起诉也有利  

如承租方经协商未能达成一致,要走到起诉这一步,承租人可以由以下两种理由提起诉讼。

1.不可抗力  

不可抗力在法律上概念的三个特征为不可预知、不可避免、不可克服。今年的疫情爆发突然,属于不可预知;疫情席卷全球,餐饮业不可避免;这属于全世界共同的问题,单个餐饮门店无法克服。

新冠肺炎疫情爆发后,最高法已经几次发布文件,指导各级法院准确适用不可抗力条件。

2.情势变更  

因疫情影响导致原合同的继续履行会对一方当事人的权益产生重大影响的,可以根据具体情况,适用公平原则处理,该表述与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条关于情势变更的规定相符,适用情势变更的规定。

什么是情势变更?《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除

新型肺炎的疫情期,尽管部分企业选择持续营业,但外出就餐的消费者数量大幅削减,收入降低已成既定事实,远远偏离订立合同时的环境,符合情势变更规定。

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侯其锋:康达律师事务所高级合伙人,餐饮法务官创始人。北京市康达律师事务所高级合伙人,资深律师,20余年律师执业经验。侯其锋律师专注餐饮行业法务服务、 ...

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