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最高法:交不起房租可解约?餐企:不想打官司,只想要押金

阿辉、戴丽芬 · 2020-05-21 09:29:10 来源:餐饮老板内参

疫情期间,全国各地爆发了不少因减租、免租、解除租赁合同等问题引发的矛盾。

5月19日,最高法发布文件指出:餐饮等行业因疫情完全交不起房租,可解除合同。

有餐饮人为之欢呼:是否可以就此“免单”脱身了?内参君仔细研读了这份文件,并就此请教了相关专家,发现情况并不是这样。

最高法  :房东不能趁疫情解约,租户可请求降租或缓交  

5月19日,国新办召开新闻发布会。针对受新冠疫情的影响,零售餐饮等行业的客流减少、销售额下滑,资金回笼困难,导致租金支付困难等经营压力存在的问题,最高人民法院审判委员会副部级专职委员、二级大法官刘贵祥表示,在解决这个问题的时候,基本把握两点:

一、疫情和疫情防控措施属于不可抗力,法院在处理租赁合同纠纷时,一定要适用民法总则180条,合同法117条有关不可抗力的规定。

二、要贯彻落实国家和地方政府出台的一系列惠企政策。

基于这两点,最高法在指导意见中对一些具体情形做了规定。

第一,一般情况下不支持解除租赁合同的请求。  这里所指的“一般情况”,主要是由于疫情和疫情防控措施,承租人营业额下降、资金回笼困难,无法及时或者足额缴纳租金,出租方提出解除合同的。

第二,一般情况下,支持变更合同的请求。  营业额的下降,回笼资金的困难,主要是受疫情和疫情防控措施的影响,它属于不可抗力。根据公平原则,结合当事人和他营业情况的具体事实,酌情调整租金或者是调整交付租金的期限。对这种请求,按照指导意见是予以支持的。

第三种属于特殊情况。如果出租人是国有企业、行政事业单位对外出租房屋用于经营,应当在疫情期间根据政策免除一定期限租金。  如果出租人起诉还要求支付租金,或者是因为承租人没有支付这几个月的租金,出租人说他违约要求解除合同的,法院不会不予支持。

在处理租赁合同纠纷方面,法院需要平衡双方当事人的利益。在有些情况下,恐怕也得允许解除合同。比如为了过春节,或者由于一定的季节性需求,办的展览、庙会预定的场地,这时候如果继续履行租赁合同,合同目的就不能实现了,这种情况下是允许解除合同的。

还有一种情况,租户已经完全确定不可能再交得起租金了,  合同不可能再履行了,再延续多长时间也不可能交租金,这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求,法院应当支持。

律师:证明“不可能再交得起租金了”是关键

侯其锋律师认为,最高法的解释里有几点值得注意:

1、因为合同期比较长,疫情总会过去的,并不是一时损失就根本不能履行合同。根据法律规定,必须是根本性的不能履行的情况下,才能解除合同。

2、在不能解除合同的情况下,原来的租金高,可以协商降低租金。如果房东是国有企业,有政策规定减租3个月;如果是非国有企业,政策只是提倡减租,餐饮人就需要和房东协商减租。

3、如何证明“不可能再交得起租金了”?证明单店交不起租金,可用该门店收入减去成本,并向法官证明经营该门店是亏本的。交不起租金仅仅局限于该门店,如果是连锁公司,其他门店不在考虑范围内。

餐饮老板:跟商场斗不过耗不起  新规定有利于要回押金  

疫情以来,房东和餐饮人的争议事件屡见不鲜。

3月份,一段餐饮老板退租、讨要租金的视频火了,该餐饮老板表示自己因为疫情实在干不下去了,多交的房租不要了,十几万转让费也不要了,只想快点退租,拿回自己的8万块押金,然后给员工发工资、给会员清算、给供应商结算货款。

房东一直不退押金,理由是有三个月房租没交,但该餐饮老板表示他们都是先交房租的,不存在没有交房租的事情。在河南民生频道“小莉帮忙”的介入和协调下,房东才把押金返还给他。

类似于这种餐饮人与房东的租赁纠纷,疫情下很多餐饮老板都曾遭遇,困在其中,进退两难。

郑州的一位餐饮老板表示,他们从来没有想过要跟商场打官司。一是商场法律系统很完善,有一些明知是“霸王条款”也是斗不过的;二是麻烦,诉讼程序比较长,小本经营,根本耗不起。

这位老板表示,他们这样的小餐饮企业,交给商场的钱基本是有去无回。“即使退租,商场也会要求把商场恢复成原样,这样一来,拆除、搬迁、垃圾清理等费用也不少。”

这次最高法出台的规定,可以让餐企亏损得更少。以前去找商场协商退租,商场基本不会退押金。这个规定出台后,商场可能会退还押金。

另外,疫情期间有些商家交不起房租,可能发生拖欠,商场走法律程序清退商户的时候,商户肯定会输官司,现在可能不会输官司。

也有餐饮老板表示,其实商场和餐企是共生关系,大部分情况下,如果餐厅确实经营不下去,商场肯定会同意解除合同。“没有收入,交不起房租,干耗着没有用。同时门店客流少的话,对商场也是有一定影响的。”

房租成本占比高 新解释有助于及时止损

国家统计局公布的最新数据显示,2020年1-4月份,全国餐饮收入8333亿元,同比下降41.2%;其中,限额以上单位餐饮收入1786亿元,同比下降38.6%。

餐饮业受疫情影响巨大,餐饮人翘首以盼的报复性消费遥遥无期,甚至连恢复到同期水平都还有很长的路要走。与此同时,房租、员工、原材料这三座大山依然压在餐饮人的肩头。

根据《2019中国餐饮报告》,从行业平均水平来看,人力成本和租金成本占餐企营收32.67%,原材料成本占营收的41.31%。据业内人士估计,近年来房租占比已经高达40%。

虽然全国各地的商场陆续免租,但减免期限都十分有限,餐饮人和房东的矛盾并没有停歇,各地抗议活动频发。

最高法的指示,虽然只是根据疫情情况对已有的法律进行新解释,但是这个指示,无疑会给餐饮人更多支持,对于深陷经营困境的餐饮老板来说是一件好事,可以早点把枷锁去掉,及时止损。

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