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餐饮店最好选择“底商门面”还是“购物中心”?

2019-09-03 15:55 来源:商业小怪兽

随着网络经济的不断发展,实体经济逐渐被分出一杯羹来,但实体店依然有网店所不及的优势,例如平常吃饭基本都是就近原则、好吃为主。特别是对于吃货来说,“现做现吃”的美食更具诱惑力,可以说餐饮店是实体经济的中梁砥柱,是一个任何时期都有需求量的行业。

开餐饮店看似简单,实则门道众多,其中涉及到开店选址、装修进场、经营等,其中开店选址对于餐饮店尤为重要。该选择在一线城市还是地级市?选择底商门面还是购物中心?开的位置不同、楼层不同直接影响到未来的经营成本!

餐饮店最好选择“底商门面”还是“购物中心”?商业地产角度分析

 底商门面开餐饮店有何优势?

投资餐饮店核心点在于客户群体的多少,能来你店里消防的人群分布在哪些区间?例如底商门面的消费人群大多来自于小区居民,商业街和购物中心人群来自于定向消费者,与底商门面和购物中心的经营性质有关。当下餐饮店既可以开在底商区域又可以开在购物中心,只是两者有不同之处也有共同点。

餐饮店最好选择“底商门面”还是“购物中心”?商业地产角度分析

底商吸引小区居民的优势在于便利,往往下楼即可到达,相比集中的商业综合体更为便捷。特别是下班后的人们由于一天的辛苦工作,难免有不想做饭的时候,又或者约上三五好友小聚一番,这时候底商的作用就发挥出来。 

底商门面具备租金低的特点。由于底商门面大多是开发商售卖给了业主,业主出租简化了商管环节,门店包装、宣传、营销都交由商家自己操作,商家在装修过程中不受到商管公司等装修标志限制,可以根据自身资金条件选择装修好坏与否。开店的成本控制权直接掌握在商家手中。

一楼底商开店条件优于二楼,一般底商都在2-5层左右,底商内部通过楼梯上下楼,2层左右的底商少有电梯配备。这种情况之下,一楼做餐饮对客人用餐来说更为便捷,适合做小群体消费人群的餐饮店,当然二楼也可以用于做餐饮,只是经营的体量和消费人群也有所不同,大多适合酒楼、宴会厅等。

底商门面本身曝光率较高,商铺门头自带广告宣传效果,路过的人群能一目了然此店经营品类。当然临街门面也会有一定的等级之分,越是靠近人群集中的底商门面广告宣传越好,例如底商下面的十字路口处,小区进出口处都是优质底商门面的代表,同时底商铺子内部结构也有所区别,尽量在选择时倾向于规整铺面,一方面室内设计方便,利于厨房、洗手间、接待厅、用餐区、包房的划分;另一方面规整底商门面可以增加内部使用率,特别是柱子的规整程度直接影响到底商的使用率。

在购物中心开餐饮店的优劣势有哪些?

购物中心是商业地产升级产物,从最原始的集市发展到高端购物综合体经历了漫长过程,而购物中心兴起源于人们对高端生活品质的向往与追求,不在局限于普通的用餐环境需求,反而希望能在用餐过程体现出自己的品味,购物中心的特点在于统一性、高端性、定向性、多样性等。其中因为这些特性也伴随着优缺点的存在!

餐饮店最好选择“底商门面”还是“购物中心”?商业地产角度分析

餐饮店购物中心的优点 

统一运营管理,通过专业的商管公司运营管理,实现零食、娱乐、餐饮于一体的经营模式,多样的经营业态增加了消费互通性。例如想要去购物中心买件衣服路过餐饮店会情不自禁的用一顿餐,特地去购物中心用餐时路过鞋店想必也会进去看看,无形之中拉动了购物中心消费增长。 

餐饮店开设在购物中心一般位于一楼或者顶楼,一楼主要是一线连锁餐饮品牌,如肯德基、德克士、麦当劳,顶楼则集中的餐饮规划区域。很多人就有疑问:为何餐饮店要放在高楼层上面呢?其实餐饮在购物中心里面针对的是定向消费人群,可以带动中间楼层的消费,增加中间楼层的曝光率,同时因为餐饮行业必不可少具备排烟条件,排烟都是通过净化后统一处理,然后通过烟管排出。

购物中心里面的餐饮店对于装修十分讲究,本身购物中心都是一些高端品牌入驻,作为餐饮店在装修方面势必需要精心设计,通过商管公司审核之后方可装修。购物中心对装修要求严格其实是筛选的一个门槛,对于投资实力不强的商家来说,强行入驻到购物中心容易得不偿失!

购物中心的隐藏“劣势”

商铺出租合同跟商管公司签订,购物中心内的业主也会跟商管公司签订返租合同,正因为有商管公司的存在,存在租金无法支付给业主的风险,导致业主与商家产生纠纷。往往存在于商管公司运营管理不善的情况中,由于购物中心属于定向消费点,需要商管公司经常组织活动聚拢人气,活动费用通常都是从租金和运营费用中产生,一旦没有达到预期效果,商家营业额降低、利润降低时面临无法承担租金的风险。

购物中心的租金较高,往往比底商门面高出数倍。例如四线城市中底商门面的租金在80元/平方米左右,而购物中心的商铺在160元/平方米左右,餐饮的利润在20%−40%左右,此时如果商业中心的总营业额达不到底商门面的两倍都会面临亏损,租金成本对于餐饮店尤为重要,租金合同签订后就固定了自身成本支出,唯有不断增加营业额才能让店保持盈利状态!

购物中心内商家竞争较大,一个购物中心的餐饮区往往是一整层楼,少则5000平左右高则1万平左右,一个餐饮店的面积在100-1000不等,同一楼层200平方左右的餐饮店占大部分。餐饮种类较为齐全但是一个人的胃有限,基本都是在一家店吃一餐,商家之间为了吸引消费者进店用餐不乏有打折等活动,竞争之下就存在着收益高低之分,有的盈利有的亏损也就成为常态了。

餐饮店最好选择“底商门面”还是“购物中心”?商业地产角度分析

从餐饮店选址来看,底商门面和购物中心各有千秋,底商门面适合做大众化餐饮,购物中心适合做特色餐饮,两者的租金成本和运营管理也有所区别:购物中心租金高于底商门面。这与购物中心花钱做活动有关!

无论是选择底商门面还是购物中心,自身的经营定位也很重要,与众不同的经营思维往往能让餐饮商家收获良多!

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