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开一家小餐饮店 选址需要注意哪些方面?

2018-11-09 14:09 来源:哗啦啦学堂

开一家餐饮店,选址是最耗时,也是最需要费心的!

很多餐饮新手在创业初期都会遇到这样的问题:我想找一家旺铺,但自己没经验怎么办?

餐厅选址是开店的开端,谁都想要找一个生意兴隆的旺铺,但现实却经常事与愿违,不管是创业新手还是老手,统统在选址时交了不少学费。

考察一个商铺就显得尤为重要,那么当你在考察一个商铺时,都需要注意哪些方面呢?

考察商铺的硬件条件  

很多餐饮新人在看好一个商铺之后与出租方(也就是房东)交谈时,往往会陷入一种不知道要问什么的状态。

等到接手商铺之后就会遇到各种各样的问题,产权上的问题、水电上的问题、装修的问题等等。所以这就需要餐饮人在接手商铺时一定要将自己的问题罗列清楚,将所有的硬件条件一一确认无误后才可以避免踩坑。

那么,在了解商铺硬件条件时都需要注意哪些条件呢?接下来小哗一一为大家讲解。

1、产权  

首先,租商铺要明确房屋的产权问题,产权就是房屋的归属权  

你要清楚和你谈的人是不是房东,他是否有房屋的产权证明;如果是二房东的话,一定要清楚他将房屋出租或转让给你是否经过原房东的同意。这里一定要注意,防止因为没经过房东同意而扯皮的现象。

我身边就有过这样的经历,和二房东把合同签了,转让费也交了,结果原房东来收房了,最后官司也没有打赢,因为二房东卷钱跑了。

所以,在签署合同时一定要谨记,租房合同必须要和原房东签署,得到原房东的授权,以免日后再生争端。

产权上还有一点是要看房屋的属性是否可以商用,如果是住宅的话,后期在办理各种证件可能会遇到麻烦。

2、基建  

从餐饮店来说,基建就是指房屋是否具备餐饮条件,一般开餐饮店主要考虑的要素有:电力、燃气、排烟、排污、上下水、消防这几点。

这几点当中我们尤其要注意排烟  ,因为有很多商铺不具备排烟条件,例如:居民楼下、学校门口,如果在这种位置开店,后期有可能会和周围的人发生一定的争端。

3、面积  

面积是考察商铺的首要条件,面试大小是否符合自己的要求,对应商铺面积的租金成本是否在自己所承担的范围之内,这些都是我们要考虑的。

需要注意的是,我们要分清建筑面积和实用面积  。很多商场店铺都会有公摊,招商的时候一般告诉你的是建筑面积,但是你要知道他实际面积的大小,提前做好规划。

身边一个朋友犯过这样的错误,在做店内设计的时候,错把图纸上的建筑面积当成实用面积来计算,等到设计完成所有定做好的社备进场以后,发现好多设备放不进去,这下子就悲剧了。

4、房屋格局  

格局就是商铺的平面布局,一般来说挑选格局按照如下四种依次挑选。展示面大,进深比较小的方形铺子>进深深,展示面小,总面积规整的铺子>形状不规则,利用率不高的铺子>倒梯形,入口小进深大的铺子。  

5、楼层  

楼层的高低也会影响餐椅生意的好坏。小餐饮店一般选择临街纯一层的店比较好,尤其是带有快餐属性的,如果你选择在二楼、三楼或更高楼层,那么想让客户上楼去吃就会非常难。

还有那种一拖二、一拖三的铺子,小餐饮店也要慎重选择,增加楼层也就意味着要增加人手,从而增加经营成本。

6、层高  

店铺层高也是一个重要因素,一般小餐饮店层高在3米多比较合适。层高太低给人一种压迫感,层高太高会给人比较空荡的感觉。层高不合适我们应该用什么方法来解决呢?

层高太高:通过吊顶、装饰灯或者增加小二层来解决;

层高太低:通过打造环境的温馨与舒适给人小清新的感觉。

7、外围环境  

比如门头展示面宽窄、门头是否显眼、门口是否有停车位、门口是否有广告为、外围是否有遮挡等等。

总之,我们在硬件设施这一块一定要争取更好的条件,为以后的运营和营销做考虑。一个店铺好的位置可遇不可求,有的是可以通过后期改造所解决的,有的是不能通过后期调整来优化,那么这个时候选择上就要注意了。

考察商铺的软件条件  

一个小餐饮商铺软件条件主要包含以下几点:

  • 租金:  要了解租金是如何计算的,其成本是否和地段以及面积大小所匹配,在自己的租金能力范围下是否可以盈利;

  • 交租方式:  按年付还是半年付还是季度付费?一次多付是否有优惠;

  • 押金:  押金是多少?押金如何退?一般在租商铺的时候都会有押金,通常是一个月的租金。押金一定要和房东或物业说清楚押金的用途以及退押金的条件,规避扯皮现象的发生。

  • 免租期:  有无免租期,免租期多长时间。也就是装修期,在很多地方租房的时候留给我们装修的时间,在这个时间里面是不算租金的。一般来说商场店铺都会预留一个装修期,具体时间长短需和商场协调;个人商铺通常情况下不会有装修期。具体商铺谈判的技巧,我们在以后会专门为大家讲解。

  • 合约期:  合同能签几年;在合同期内租金等是否不变,这个主要是保障自己的权益,防止中途房东不让干了或者是恶意涨房租;

  • 租金递增:  租金是否递增;一般按什么比例递增;

  • 有无拆迁风险:  会不会面临拆迁;拆迁损失谁来承担

  • 物业水电费用:  物业水电费分别多少钱?应该怎么交?通常要交给谁?

  • 转让费用:  是否有转让费用?转让费用要花多少钱?

考察商铺的人文条件  

我们做任何事情都是和人打交道,我们选择一个商铺之后会和房东打交道、和物业打交道、和左邻右舍打交道,这些人文条件我们都要事先考虑。

主要温馨提示各位餐饮人有以下四点需要注意的:

1、能否直接和房东签约  

必须要和原房东重新签署租房合同,约定租金租期等条件;如果是从二房东手里签合同的话,必须要有原房东的授权。

2、房东个人品质和素质怎么样  

我们在与房东打交道的过程中,观察和了解房东这个人怎么样?是否讲理、是否好相处,因为最终你要和这个人打交道,必须得对对方的情况有所了解。

3、打探房东本人及亲属有没有做餐饮的  

防止自己成为帮别人养店的炮灰,这种情况在餐椅行业非常常见,自己辛辛苦苦养起来的店,最终被房东截胡了。所以考察店铺时,需要多留意是否房东及亲属有做餐饮的。如果存在这样的隐患,但是自己又不想放弃这个店,那么就需要在合同里把后续的条件都约束清楚,以防后患。

4、物业及周围居民关系是否好处理  

周边这些人不仅是你的顾客,还是你的邻居,关系处理不好的话,势必会对生意造成不良的影响。

举例:曾经我接手过一个社区底商的店,没有转让费、位置也不错,我们四处打听这个店铺的情况。

原来之前在这里做的一个年轻人,因为脾气比较暴躁,和物业以及楼上的住户关系相处的很糟糕。物业天天找事情,住户天天投诉,工商局、药监局隔三差五来店里检查,最终小伙子扛不住不干了。

我们分析了之前的情况,觉得主要是和周围的人关系处理的不好。所以,在我们开店前我们主动去找了物业请吃饭沟通交流,物业没有啥问题了并主动给楼上住户沟通协调;开业前,我们又给楼上的住户发了店内免费品尝的券以及优惠券,结果问题就很好的解决了。

我们当时没有提前将情况了解清楚,处理不得当的话,那么情况有可能也会很糟糕。

总 结  

所以我们在考察商铺时,主要是从硬件条件、软件条件以及人文条件三个部分去考察,所有的条件都要事先考虑到,防患于未然。

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